임대차 3법이란? 임대차 3법 시행시기 및 임대차 3법 소급적용과 예외조항


늘 행복이 가득한 시간 되세요. 안녕하세요. 건강정보와 생활정보를 알려 드리는 인포톡톡입니다. 오늘은 임대차 3법이란 어떤 법이며 임대차 3법 시행시기 및 임대차 3법 소급적용 여부와 예외조항 등 어느정도 윤곽이 드러난 임대차 3법과 관련된 내용에 대해 알아보도록 할께요.

임대차 3법이란?

임대차 3법은 전월세신고제(임대차신고제), 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안입니다. 계약갱신청구권과 전월세상한제를 핵심으로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 이에 포함되는데요. 해당 법안들은 각각 여당 의원들이 중심이 돼 2020년 6월과 7월에 국회에 발의됐으며, 향후 통과 여부가 주목되고 있다고 합니다. 전월세 시장의 안정을 위해 정부와 여당이 2020년 7월 도입을 적극 추진하고 있죠.



‘주택임대자보호법’ 개정안 발의!

전월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입하는 내용의 ‘주택임대차보호법’ 개정안은 5건이 발의됐는데요. 개정안에는 계약 갱신 시 기존 임대료의 5% 이상을 올리지 못하게 하는 내용과 물가상승률 등을 감안해 5%보다 상승률을 낮추는 내용 등이 포함됐다고 합니다.


 


계약갱신청구권제의 경우 ▷더불어민주당 박홍근, 백혜련, 윤후덕 민주당 의원은 1회 연장(2+2년)하는 안을 제시했으며 ▷민주당 박주민 의원은 기한 없이 연장하는 법안을 ▷열린민주당 김진애 의원은 2회 연장(2+2+2년)하는 안을 각각 냈다고 합니다. 정의당 심상정 의원은 임대차 보장기간을 2년에서 3년으로 늘리고 이를 2회 연장할 수 있도록 하면서, 임대료를 증액할 때는 직전년도 물가상승률을 초과하지 못하게 하는 내용의 법안을 제출했습니다.

'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안 발의!

박상혁 더불어민주당 의원이 2020년 7월 6일 대표 발의한 전월세신고제를 골자로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 앞으로 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고하도록 했다고 합니다. 



만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주되구요. 또한 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겼다고 합니다. 다만 전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다고 합니다. 




윤곽나온 임대차 3법

당정이 추진 중인 임대차 3법의 윤곽이 드러나고 있다고 하는데요. 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 한 번 2년간 계약을 연장할 수 있게 하는 '2+2' 안에다 계약 갱신 시 임대료 상승폭은 직전 계약 임대료의 5%를 못넘기게 하되 지방자치단체가 5% 내에서 다시 상한을 만들면 그에 따르게 하는 내용으로 정리되고 있다고 합니다. 일부 더불어민주당 의원들은 계약갱신청구권과 관련해 2+2안보다 강화된 2+2+2안을 제시했으나, 임대차 3법의 초기 정착을 위해 과거부터 심도 있게 논의된 기존 2+2안을 선택하기로 한 것으로 전해졌다고 합니다.

갱신 시 임대료 상승폭은 기존 임대료의 5%를 넘지 않는 것을 기본으로 하되, 지자체가 원하는 경우 조례 등을 통해 5% 내에서 다시 상한을 정할 수 있게 하는 방안이 유력하다고 합니다. 전월세 상승폭이 높은 서울 등 수도권에서는 물가상승률 등을 감안해 5%보다 낮은 임대료 상승폭을 정하게 될 것으로 전망되고 있는데요. 이는 100가구 이상 민간임대 주택의 계약 갱신 시 가격 상승폭을 제한하는 것과 비슷한 구조라고 합니다..



일각에서는 지자체가 표준임대료 수준을 정해서 고시하는 방안이 제시됐으나 이는 행정력이 과도하게 소요된다는 점에서 지자체가 임대료 인상폭을 5% 내에서 다시 정할 수 있게 하는 방식으로 절충점을 찾은 것으로 보인다고 합니다. 전월세신고제의 경우에는 집주인과 세입자의 임대차 거래를 30일 이내에 신고하도록 하되, 수도권과 세종시의 임대료 3억원 이상 거래부터 우선 시행하는 방안이 논의되고 있다고 합니다.



임대차 3법 소급적용 논란이 일었던 부분도 대부분 윤곽을 잡은 상황이라고 하는데요. 계약갱신청구권제는 법 시행 이전에 계약된 기존 세입자에게도 모두 적용하는 것으로 정리됐다고 합니다. 기존 세입자를 빼고 신규 적용할 경우 사실상 임대차 3법 시행시기가 2년 뒤로 밀리는 효과를 가져오면서 대다수 세입자가 임대차 3법의 혜택을 보지 못할 것이란 우려가 제기된 데 따른 것인데요. 


당정은 앞선 상가임대차보호법 개정 때도 기존 계약을 포함해 법안을 적용한 사례가 있기 때문에 소급 논란은 큰 문제가 되지 않을 것이란 입장이라고 합니다. 이에 따라 이전에 계약을 몇번 갱신했건 관계없이 기존 세입자는 법 시행 이후 한번 더 계약을 연장할 수 있게 된다고 합니다.



전월세상한제를 적용하는 경우에는 계약 갱신 때만 5%룰을 적용하는 쪽으로 가닥이 잡혔는데요. 당초 여당 일각에서는 새로운 세입자가 들어올 때도 이전 세입자의 임대료와 비교해 전월세상한제를 적용해야 한다는 주장을 내놨지만, 이번 추진안에는 넣지 않고 장기 과제로 논의를 이어갈 전망이라고 합니다.전월세상한제를 기존 계약 갱신 때만 적용하면, 집주인이 기존 계약이 끝나고 새로운 세입자를 받을 때 그동안 못 올린 임대료를 한꺼번에 올릴 수 있다는 한계가 있기 때문이죠.

당정은 계약갱신청구권 제도를 도입하면서도 집주인의 권익 보호를 위해 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 조건도 명확히 규정할 예정이라고 하는데요. 임대차 3법 예외조항으로 집주인이 전월세를 놨던 집에 직접 들어가서 거주해야 하는 상황에서 이를 입증한다면 계약갱신 요구를 거부할 수 있도록 하는 등 계약갱신청구권 배척 조건을 명문화하는 식이 될 것으로 보인다고 합니다.



일각에서 임대차 3법이 집주인의 거주 이전 자유를 침해한다는 지적이 일자, 국토부는 전날 입장자료를 통해 "임대차 3법이 도입된다고 해도 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원하는 경우에는 아무런 제약 없이 거주할 수 있어야 한다는 것이 정부의 입장"이라고 밝혔다고 합니다.



임대차 3법 시행시기는?

당정은 이와 같은 임대차 3법 법안을 내달 4일 예정된 국회 본회의에서 통과시킨다는 목표를 설정했는데요. 1주일여 남은 시간 법안이 통과되지 못하면 9월 정기국회를 기다려야 하기 때문이라고 합니다. 이미 전월세 가격은 임대차 3법 통과를 앞두고 큰 폭으로 오르고 있어 당정으로선 어떻게든 이번 임시국회 내에 법안을 처리해야 하는 입장이라고 합니다.



임대차 3법이 도입되면 임차인은 일정 기간 거주기간을 보장받고 갱신시 직전 임대료의 일정 비율 이상 증액이 제한되는데요. 이 제도는 무엇보다 부동산 과열지역에서 전월세가 급등하는 것을 막을 수 있을 것으로 기대를 모으고 있다고 합니다. 임대주택의 세원도 명확하게 드러나 임대소득에 대한 과세도 체계적으로 이뤄질 수 있죠. 



하지만 이에 대한 우려의 목소리도 적지 않은데요. 무엇보다 이들 법은 상호 거래에 관한 내용을 규율하는 민법 계열이라 강제성에 한계가 있는 등 제도의 한계로 부작용이 있을 수밖에 없다는 지적도 있다고 합니다. 

임대차 3법 부작용일까?

당정이 임대차 3법의 국회 통과를 서두르는 가운데 서울을 중심으로 전셋값 폭등 및 전세 품귀 현상이 광범위하게 나타나고 있다고 하는데요. 집주인들이 법 시행 전에 전세 보증금을 미리 올려 받거나 전세를 월세나 반전세로 돌리면서 전셋값이 크게 뛰고 있다고 합니다. 임차인을 내보내고 직접 들어와 살겠다는 집주인이 늘어나고, 법 시행 후 계약갱신청구권을 이용해 지금 전셋집에 눌러앉으려는 세입자가 늘면서 전세 물건은 더 줄어들 전망이라고 합니다.


 


임대차 3법 시행을 앞두고 집주인들의 보증금 올리기는 서울 곳곳에서 어렵지 않게 확인되고 있다고 하는데요. 임대차 3법 추진과 함께 정부가 실거주 요건을 강화하면서 전세를 빼고 직접 들어와 살겠다는 집주인도 늘어나 전세 물건은 더 귀해지고 있다고 합니다. 아울러 임대차 3법 소급적용될 것으로 알려진 계약갱신청구권을 이용해 기존 전셋집에 눌러앉으려는 세입자들의 움직임도 벌써부터 전세 시장을 얼어붙게 하고 있다고 합니다.



전셋값 안정을 위해서는 무엇보다도 시장에 충분한 물량이 공급될 것이라는 신호를 주는 것이 중요하겠죠. 따라서 조만간 발표될 공급 대책에 서 시장을 안정시킬 만한 내용이 담길지, 임대차 3법 국회 논의과정에서 적절한 보완책이 담길지 귀추가 주목되고 있다고 합니다. 이상은 정부와 여당이 7월 도입을 적극 추진하고 있는 임대차 3법이란 무엇인지와 임대차 3법 시행시기 및 임대차 3법 소급적용, 예외조항에 대한 간단 정보였습니다. 참고하셨으면 좋겠어요.